Alles über Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf — Funktion, Kosten, Zinsen & Tipps zur Überbrückung
Eine Bauzwischenfinanzierung (auch Vorfinanzierung oder Überbrückungskredit genannt) ist ein kurzfristiger Kredit, der die Zeit bis zur Auszahlung einer langfristigen Baufinanzierung oder eines erwarteten Geldeingangs überbrückt. Sie kommt zum Einsatz, wenn Sie Eigenkapital haben, das aber noch nicht verfügbar ist — zum Beispiel weil Ihre bisherige Immobilie noch verkauft werden muss oder eine Lebensversicherung noch nicht ausgezahlt wurde.
Das Besondere: Bei einer Zwischenfinanzierung zahlen Sie in der Regel nur die Zinsen monatlich, während das Darlehen am Ende in einer Summe getilgt wird. Die Laufzeit beträgt meist 6 bis 24 Monate.
Eine Zwischenfinanzierung ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie sofort zu kaufen, auch wenn Ihr Eigenkapital noch gebunden ist. Ohne Zwischenfinanzierung müssten Sie oft monatelang warten — und riskieren, dass Ihre Traumimmobilie an einen anderen Käufer geht!
Eine Zwischenfinanzierung ist in verschiedenen Situationen sinnvoll:
Situation: Sie haben Ihre alte Immobilie zum Verkauf, aber der Kaufpreis steht noch nicht zur Verfügung. Die neue Immobilie möchten Sie aber sofort kaufen.
Lösung: Zwischenfinanzierung über den erwarteten Verkaufserlös (meist 60-80% des Verkaufspreises). Nach Verkauf wird die Zwischenfinanzierung getilgt.
Häufigster Fall: Etwa 60% aller Zwischenfinanzierungen
Situation: Ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung wird in wenigen Monaten fällig, ist aber jetzt noch nicht verfügbar.
Lösung: Zwischenfinanzierung bis zur Auszahlung des Bausparvertrags oder der Versicherung.
Vorteil: Sie können günstige Bausparzinsen nutzen, ohne mit dem Kauf warten zu müssen
Situation: Sie erwarten eine Erbschaft oder Schenkung, die aber erst in einigen Monaten ausgezahlt wird.
Lösung: Zwischenfinanzierung über die erwartete Summe.
Wichtig: Bank benötigt meist Nachweise über die erwartete Zahlung (Testament, Schenkungsvereinbarung)
Situation: Die langfristige Baufinanzierung ist bewilligt, aber die Auszahlung verzögert sich aus organisatorischen Gründen.
Lösung: Kurzfristige Zwischenfinanzierung, bis die Hauptfinanzierung ausgezahlt wird.
Dauer: Meist nur 1-3 Monate
In der Praxis wird eine Zwischenfinanzierung oft mit einer langfristigen Baufinanzierung kombiniert:
Viele Banken bieten Gesamtpakete aus Bau- und Zwischenfinanzierung an!
Der Ablauf einer Zwischenfinanzierung unterscheidet sich von einer normalen Baufinanzierung:
Bestimmen Sie, wie viel Eigenkapital noch nicht verfügbar ist und wann es voraussichtlich zur Verfügung steht. Dies ist die Summe der Zwischenfinanzierung.
Sie beantragen die Zwischenfinanzierung bei einer Bank und weisen nach, wann und wie das Geld verfügbar sein wird (Verkaufsvertrag, Bausparzuteilung, etc.).
Nach Zusage wird das Geld ausgezahlt. Sie können die Immobilie kaufen oder den Kaufpreis vollständig bezahlen.
Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen monatlich. Das Darlehen selbst wird nicht getilgt — es bleibt in voller Höhe bestehen.
Sobald Ihr Eigenkapital verfügbar ist (z.B. durch Verkauf), tilgen Sie die gesamte Zwischenfinanzierung auf einmal. Alternativ: Ablösung durch die langfristige Baufinanzierung.
Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis neue Immobilie | 450.000 € |
| Langfristige Finanzierung | 350.000 € |
| Zwischenfinanzierung | 100.000 € |
| Laufzeit Zwischenfinanzierung | 12 Monate |
| Zinssatz p.a. | 6,0% |
| Monatliche Zinslast | 500 € |
| Gesamtkosten Zinsen | 6.000 € |
| Nach Verkauf (100.000€) | Vollständige Tilgung |
Je schneller Sie die Zwischenfinanzierung ablösen, desto weniger Zinsen zahlen Sie. Bei Ablösung nach 6 statt 12 Monaten: nur 3.000€ statt 6.000€ Zinskosten!
Die Anforderungen für eine Zwischenfinanzierung sind strenger als bei normalen Krediten:
Am wichtigsten: Sie müssen nachweisen, dass und wann das Geld kommen wird. Bei Immobilienverkauf: notarieller Kaufvertrag. Bei Bausparvertrag: Zuteilungsbestätigung.
Die zu finanzierende Immobilie dient als Hauptsicherheit. Bei höheren Summen können zusätzliche Sicherheiten (Grundschuld auf alter Immobilie) verlangt werden.
Aufgrund des höheren Risikos verlangen Banken eine überdurchschnittlich gute Bonität (Schufa-Score mindestens 95%). Regelmäßiges Einkommen ist Pflicht.
Sie müssen nachweisen, dass Sie die monatlichen Zinsen und die Rate der Hauptfinanzierung gleichzeitig tragen können — oft 1.000-2.000€ zusätzlich!
Für die Beantragung einer Zwischenfinanzierung benötigen Sie:
Sollte die erwartete Zahlung nicht oder nicht rechtzeitig eintreffen (z.B. Immobilie verkauft sich nicht), droht eine teure Verlängerung der Zwischenfinanzierung oder im schlimmsten Fall die Kündigung. Kalkulieren Sie daher realistisch und mit Puffer!
Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner und ermitteln Sie die monatliche Zinsbelastung und Gesamtkosten Ihrer Zwischenfinanzierung.
Zum KreditrechnerZwischenfinanzierungen sind teurer als langfristige Baukredite, da das Risiko für die Bank höher ist:
| Finanzierungsart | Zinsspanne (eff. p.a.) | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Bauzwischenfinanzierung | 4,5% - 8,0% | Je nach Laufzeit und Bonität |
| Langfristige Baufinanzierung | 3,0% - 4,5% | 10-30 Jahre Zinsbindung |
| Bereitstellungszinsen | 0,15% - 0,25% pro Monat | Bei verzögerter Auszahlung der Hauptfinanzierung |
Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger oft der Zinssatz. 6 Monate: ca. 4,5-6%. 12 Monate: ca. 5-7%. 24 Monate: ca. 6-8%.
Sehr gute Bonität (Schufa-Score 97+) kann 1-2% Zinsrabatt bringen. Mittlere Bonität führt zu Zinsaufschlägen oder Ablehnung.
Je niedriger die Beleihung der Immobilie (Kreditsumme im Verhältnis zum Wert), desto günstiger die Zinsen. Unter 60%: beste Konditionen.
Beispiel: Sie wollen eine Immobilie für 400.000€ kaufen, Ihre alte Wohnung verkauft sich in 9 Monaten für 120.000€.
Option 1 - Mit Zwischenfinanzierung:
Option 2 - 9 Monate warten:
Ersparnis mit Zwischenfinanzierung: 7.600€! Daher kann eine Zwischenfinanzierung trotz hoher Zinsen günstiger sein.
Je nach Situation gibt es Alternativen, die günstiger sein können:
Funktionsweise: Sie finanzieren 100-110% des Kaufpreises langfristig, ohne auf Eigenkapital zu warten. Das gebundene Kapital nutzen Sie später für Sondertilgungen.
Vorteil: Nur eine Finanzierung, keine Doppelbelastung, oft günstiger als Zwischenfinanzierung.
Nachteil: Höhere langfristige Belastung, schlechtere Konditionen als bei Eigenkapital.
Für wen: Wenn Eigenkapital sicher in 1-2 Jahren kommt und für Sondertilgung genutzt werden kann.
Funktionsweise: Sie vereinbaren heute die Konditionen für ein Darlehen, das erst in mehreren Monaten ausgezahlt wird. Wenn Sie vorher verkaufen, können Sie das Darlehen ablösen.
Vorteil: Zinssicherheit heute für spätere Auszahlung, keine Zwischenfinanzierung nötig.
Nachteil: Forward-Aufschlag (ca. 0,02-0,03% pro Monat Vorlaufzeit), nicht alle Banken bieten Verkaufsklauseln.
Für wen: Wenn Sie in 3-12 Monaten Eigenkapital erwarten und sich gegen Zinserhöhungen absichern wollen.
Funktionsweise: Sie leihen sich das Geld privat von Verwandten oder Freunden und zahlen es nach Verkauf zurück.
Vorteil: Keine oder niedrige Zinsen, flexible Rückzahlung, unbürokratisch.
Nachteil: Belastet persönliche Beziehungen, keine steuerliche Absetzbarkeit, Schenkungssteuer beachten!
Für wen: Wenn Familie/Freunde liquide sind und Sie ein klares Rückzahlungsvereinbarung treffen.
Funktionsweise: Sie vereinbaren mit dem Verkäufer, dass ein Teil des Kaufpreises erst nach einigen Monaten gezahlt wird (mit oder ohne Zinsen).
Vorteil: Keine Bankfinanzierung nötig, direkte Vereinbarung, oft zinslos.
Nachteil: Verkäufer muss mitspielen (selten), rechtlich komplexer, Risiko für Verkäufer.
Für wen: Bei Privatkäufen und wenn Verkäufer nicht sofort liquide sein muss.
Vergleichen Sie jetzt kostenlos Angebote für Ihre Zwischenfinanzierung und finden Sie die optimale Lösung für Ihren Immobilienkauf.
Zum KreditrechnerMit diesen Expertentipps sichern Sie sich die besten Konditionen und vermeiden teure Fehler:
Planen Sie nicht zu knapp! Wenn Sie denken, der Verkauf dauert 6 Monate, kalkulieren Sie mit 9-12 Monaten. Immobilienverkäufe verzögern sich häufig. Eine Verlängerung der Zwischenfinanzierung ist teuer und belastend.
Lassen Sie Zwischen- und Hauptfinanzierung von derselben Bank machen. Das ist oft günstiger, unbürokratischer und die Bank kennt bereits Ihre Situation. Viele Banken bieten Kombi-Pakete mit Zinsrabatt an.
Finanzieren Sie maximal 60-80% des erwarteten Verkaufspreises zwischen. So haben Sie einen Puffer, falls der Verkauf unter Ihren Erwartungen liegt. Ein Verkaufswertgutachten (300-500€) gibt Sicherheit.
Stellen Sie sicher, dass Sie die Zwischenfinanzierung jederzeit kostenlos ablösen können. Bei endfälligen Darlehen ist das meist Standard, aber prüfen Sie das Kleingedruckte!
Je schneller Sie verkaufen, desto weniger Zinsen zahlen Sie. Beauftragen Sie einen guten Makler, setzen Sie einen realistischen Preis und bereiten Sie die Immobilie optimal vor. Jeder Monat früher spart mehrere hundert Euro Zinsen.
Manchmal ist eine Vollfinanzierung mit späterer Sondertilgung günstiger als eine separate Zwischenfinanzierung. Lassen Sie sich beide Varianten durchrechnen und vergleichen Sie die Gesamtkosten über die Laufzeit!
Halten Sie zusätzliche Liquidität bereit für unerwartete Kosten (Reparaturen, Maklergebühren, doppelte Nebenkosten). Planen Sie mindestens 5.000-10.000€ Reserve ein, die nicht in der Finanzierung stecken.
Die typische Laufzeit einer Bauzwischenfinanzierung liegt zwischen 6 und 24 Monaten:
Wichtig: Sie können die Zwischenfinanzierung jederzeit vorzeitig ablösen, sobald das Geld verfügbar ist. Je kürzer die tatsächliche Laufzeit, desto geringer die Zinskosten.
Empfehlung: Vereinbaren Sie eine längere Laufzeit (z.B. 18 Monate) als Sie erwarten (z.B. 12 Monate). So haben Sie einen Puffer, falls es Verzögerungen gibt. Eine vorzeitige Rückzahlung ist meist problemlos möglich!
Zwischenfinanzierungen sind deutlich teurer:
Zinsvergleich (Stand 2025):
Rechenbeispiel (100.000€ für 12 Monate):
Aber: Da Zwischenfinanzierungen nur kurz laufen (meist unter 1 Jahr), sind die absoluten Mehrkosten oft überschaubar. Bei 100.000€ über 9 Monate: ca. 1.500€ Mehrkosten.
Fazit: Die höheren Zinsen sind der Preis für Flexibilität und die Möglichkeit, sofort zu kaufen. Oft günstiger als 6-12 Monate auf den Eigenkapital-Eingang zu warten!
Wenn die erwartete Zahlung sich verzögert, haben Sie mehrere Optionen:
1. Verlängerung der Zwischenfinanzierung:
2. Umwandlung in langfristige Finanzierung:
3. Teilablösung:
Worst Case - Kündigung:
Tipp: Kommunizieren Sie frühzeitig mit der Bank, wenn sich eine Verzögerung abzeichnet. Banken sind meist kooperativ und finden gemeinsam eine Lösung!
Ja, Zwischenfinanzierungen sind auch ohne Immobilienverkauf möglich, wenn Sie nachweisen können, woher das Geld zur Ablösung kommt:
Akzeptierte Ablösungsquellen:
Nicht akzeptiert:
Wichtig: Je konkreter und nachweisbarer die künftige Zahlung, desto besser die Chancen auf Bewilligung und günstige Konditionen!
Bei den meisten Zwischenfinanzierungen zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen — keine Tilgung:
Typische Struktur:
Vorteil: Niedrige monatliche Belastung, da keine Tilgung. Bei 100.000€ Kredit zahlen Sie nur ca. 500€/Monat statt 1.000-1.500€ bei einem tilgenden Kredit.
Ausnahme — Tilgende Zwischenfinanzierung:
Fazit: Standard bei Zwischenfinanzierungen ist: endfälliges Darlehen = nur Zinsen zahlen, Tilgung am Ende in einer Summe!
Die meisten großen Banken und Sparkassen bieten Zwischenfinanzierungen an:
Klassische Anbieter:
Beste Strategie:
Achtung bei Online-Banken: Reine Online-Banken (wie N26, DKB) bieten meist keine Zwischenfinanzierungen an, da diese persönliche Beratung und Einzelfallprüfung erfordern.
Tipp: Holen Sie mindestens 3 Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur Zinsen, sondern auch Nebenkosten und Flexibilität!
Die steuerliche Behandlung hängt von der Nutzung der Immobilie ab:
Bei selbstgenutztem Wohneigentum:
Bei vermieteten Immobilien:
Bei teilweiser Vermietung:
Weitere absetzbare Kosten bei Vermietung:
Wichtig: Sprechen Sie mit einem Steuerberater für Ihre individuelle Situation. Die Steuergesetze sind komplex und ändern sich regelmäßig!
Eine Bauzwischenfinanzierung ist die richtige Lösung, wenn Sie:
Zeitpuffer einplanen: Kalkulieren Sie mit 20-30% mehr Zeit als erwartet. Immobilienverkäufe dauern oft länger als gedacht.
Realistischer Verkaufspreis: Finanzieren Sie maximal 60-80% des erwarteten Verkaufserlöses zwischen. So haben Sie einen Sicherheitspuffer.
Gesamtpaket vom selben Anbieter: Zwischen- und Hauptfinanzierung von einer Bank ist oft günstiger und unkomplizierter.
Alternativen prüfen: Manchmal ist eine Vollfinanzierung mit späterer Sondertilgung günstiger als eine separate Zwischenfinanzierung.
Früh mit Verkauf starten: Je schneller Sie verkaufen, desto weniger Zinsen zahlen Sie. Jeder Monat früher spart mehrere hundert Euro!
Eine Zwischenfinanzierung ist ein mächtiges Werkzeug, aber nicht immer die günstigste Lösung. Lassen Sie sich verschiedene Finanzierungsvarianten durchrechnen:
Vergleichen Sie die Gesamtkosten über die komplette Laufzeit — nicht nur die monatliche Rate. Ein guter Finanzierungsberater rechnet Ihnen alle Varianten durch!