Alles über die Finanzierung nach Zinsbindung — Prolongation, Forward-Darlehen, Umschuldung & Spartipps
Eine Anschlussfinanzierung ist die Weiterfinanzierung Ihrer Immobilie, nachdem die ursprüngliche Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausgelaufen ist. Nach 5, 10 oder 15 Jahren endet die Sollzinsbindung, aber in den meisten Fällen ist das Darlehen noch nicht vollständig abbezahlt. Die Restschuld muss dann mit neuen Konditionen weiterfinanziert werden.
Sie haben dabei drei Hauptoptionen: Die Prolongation (Verlängerung bei Ihrer aktuellen Bank), die Umschuldung zu einer neuen Bank oder ein Forward-Darlehen (frühzeitige Zinssicherung). Die Wahl der richtigen Option kann über die Laufzeit mehrere zehntausend Euro Unterschied bedeuten!
Bei der Anschlussfinanzierung entfallen viele Kosten der ursprünglichen Finanzierung (Notar, Grundbuch, Wertgutachten). Die Grundschuld bleibt bestehen und muss nicht neu eingetragen werden. Dadurch ist ein Bankwechsel viel unkomplizierter und günstiger als viele denken!
Nach Ablauf der Zinsbindung haben Sie drei Möglichkeiten, die sich in Aufwand, Flexibilität und Sparpotenzial unterscheiden:
Was ist das: Verlängerung des Darlehens bei Ihrer aktuellen Bank zu neuen Konditionen.
Ablauf: Ihre Bank macht Ihnen 3-6 Monate vor Ablauf ein Angebot. Sie müssen nur unterschreiben.
Aufwand: ⭐ Minimal (nur unterschreiben)
Sparpotenzial: ⭐ Gering (keine Konkurrenz)
Für wen: Wenn Sie mit Ihrer Bank zufrieden sind und das Angebot wettbewerbsfähig ist
Was ist das: Wechsel zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen.
Ablauf: Angebote einholen, neue Bank beauftragen, Grundschuld übertragen lassen.
Aufwand: ⭐⭐⭐ Mittel (etwas Papierkram)
Sparpotenzial: ⭐⭐⭐⭐⭐ Sehr hoch (oft 10.000€+)
Für wen: Wenn andere Banken deutlich bessere Zinsen bieten (meist der Fall!)
Was ist das: Zinssicherung bis zu 5 Jahre im Voraus zum heutigen Zinsniveau.
Ablauf: Sie schließen heute ein Darlehen ab, das erst in z.B. 3 Jahren ausgezahlt wird.
Aufwand: ⭐⭐ Gering bis mittel
Sparpotenzial: ⭐⭐⭐⭐ Hoch (bei steigenden Zinsen)
Für wen: Wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und sich frühzeitig absichern möchten
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Zeitaufwand | 1 Stunde | 3-5 Stunden | 2-3 Stunden |
| Kosten | Keine | 300-800€ (Grundschuldübertragung) | Forward-Aufschlag (0,01-0,03% pro Monat) |
| Zinsvorteil möglich | 0-0,2% | 0,3-1,0% | 0,5-2,0% (bei steigenden Zinsen) |
| Ersparnis bei 150.000€ | 0-3.000€ | 4.500-15.000€ | 7.500-30.000€ |
| Wann beantragen | 3 Monate vor Ablauf | 3-6 Monate vor Ablauf | 6-60 Monate vor Ablauf |
| Flexibilität | Mittel | Hoch | Niedrig (bindend) |
| Risiko | Kein Risiko | Kein Risiko | Zinsen könnten auch fallen |
Ihre bisherige Bank weiß: Der Wechsel kostet Sie Zeit und etwas Aufwand. Deshalb bieten Hausbanken bei Prolongationen oft 0,2-0,5% höhere Zinsen als die günstigsten Wettbewerber. Die Bank spekuliert darauf, dass Sie aus Bequemlichkeit bei ihr bleiben.
Rechenbeispiel: Bei 150.000€ Restschuld über 10 Jahre bedeutet 0,5% Zinsunterschied etwa 7.500€ Mehrkosten. Selbst nach Abzug von 500€ Wechselkosten sparen Sie 7.000€ — für ein paar Stunden Aufwand!
Der Ablauf ist unkomplizierter als die ursprüngliche Baufinanzierung:
Fordern Sie bei Ihrer Bank einen aktuellen Tilgungsplan an. Dieser zeigt Ihre Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung und ist Grundlage für alle Angebote.
Holen Sie mindestens 3-5 Angebote ein: von Ihrer Hausbank, anderen Banken und über Vermittler. Vergleichen Sie Zinssätze, Tilgungsoptionen und Sondertilgungsrechte.
Entscheiden Sie sich für das beste Gesamtpaket (nicht nur niedrigster Zins!). Reichen Sie die Unterlagen ein — das geht schneller als bei der Erstfinanzierung, da die Immobilie bereits bewertet ist.
Die neue Bank kümmert sich um die Grundschuldübertragung oder -abtretung. Sie müssen nur die Unterlagen unterschreiben. Kosten: ca. 0,2% der Darlehenssumme (300-800€).
Am Tag des Zinsbindungsendes zahlt die neue Bank die Restschuld an die alte Bank. Sie zahlen ab dem nächsten Monat einfach an die neue Bank — ohne Unterbrechung.
Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Ursprüngliches Darlehen | 300.000 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 220.000 € |
| Neue Zinsbindung | 15 Jahre |
| Prolongation bei Hausbank: | |
| Zinssatz p.a. | 4,2% |
| Monatliche Rate (2% Tilgung) | 1.137 € |
| Umschuldung zu neuer Bank: | |
| Zinssatz p.a. | 3,7% |
| Monatliche Rate (2% Tilgung) | 1.045 € |
| Wechselkosten | - 600 € |
| Ersparnis über 15 Jahre | 16.000 € |
Selbst bei nur 0,3% Zinsunterschied sparen Sie über 10 Jahre etwa 6.000€. Der Aufwand für einen Bankwechsel lohnt sich praktisch immer!
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich schon bis zu 5 Jahre im Voraus günstige Zinsen zu sichern:
Sie schließen heute einen Kreditvertrag ab, der erst in z.B. 36 Monaten beginnt. Der Zinssatz wird heute festgeschrieben. So schützen Sie sich vor steigenden Zinsen.
Forward-Periode: Zeit zwischen Vertragsabschluss und Darlehensauszahlung (6-60 Monate)
Für die Zinssicherung zahlen Sie einen Aufschlag: ca. 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit.
Beispiel: Bei 36 Monaten Forward = 0,36-1,08% Aufschlag auf den aktuellen Zins.
Je länger die Forward-Periode, desto höher der Aufschlag.
Situation: Ihre Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus. Restschuld: 200.000€. Neue Zinsbindung: 10 Jahre.
Szenario 1 - Heute Forward-Darlehen abschließen:
Szenario 2 - In 24 Monaten neu finanzieren:
Ersparnis/Mehrkosten über 10 Jahre bei 200.000€:
Fazit: Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen. Es lohnt sich, wenn die Zinsen um mehr als den Forward-Aufschlag steigen.
Ein Forward-Darlehen ist rechtlich bindend. Sie können nicht mehr aussteigen, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit fallen. Eine vorzeitige Auflösung ist nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Schließen Sie ein Forward-Darlehen nur ab, wenn Sie wirklich mit steigenden Zinsen rechnen!
Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner und ermitteln Sie, wie viel Sie mit der richtigen Anschlussfinanzierung sparen können.
Zum KreditrechnerDie Zinsen für Anschlussfinanzierungen orientieren sich am aktuellen Marktniveau:
| Zinsbindung | Prolongation (Hausbank) | Umschuldung (Wettbewerb) | Ersparnis möglich |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,8% - 4,5% | 3,3% - 4,0% | 0,3% - 0,7% |
| 10 Jahre | 4,0% - 4,8% | 3,5% - 4,3% | 0,3% - 0,8% |
| 15 Jahre | 4,2% - 5,0% | 3,7% - 4,5% | 0,3% - 0,8% |
| 20 Jahre | 4,4% - 5,2% | 3,9% - 4,7% | 0,3% - 0,8% |
Je mehr Sie bereits getilgt haben, desto niedriger der Zins. Unter 60% Beleihung: beste Konditionen. Über 80%: Zinsaufschläge.
Verbessertes Einkommen oder Abbau anderer Schulden führen zu besseren Zinsen. Verschlechterte Bonität kann Zinsen erhöhen.
Längere Zinsbindung = höhere Zinsen. Höhere Tilgung = oft leicht niedrigere Zinsen. Sondertilgungen meist kostenlos möglich.
Beispiel: 180.000€ Restschuld, 10 Jahre Zinsbindung
| Position | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Zinssatz p.a. | 4,3% | 3,8% |
| Monatliche Rate (2% Tilgung) | 945 € | 870 € |
| Gesamtzinsen über 10 Jahre | 63.400 € | 55.600 € |
| Wechselkosten | 0 € | 600 € |
| Gesamtkosten | 63.400 € | 56.200 € |
| Ersparnis durch Umschuldung: 7.200 € über 10 Jahre! | ||
Fazit: Bereits 0,5% Zinsunterschied bedeuten bei mittleren Restschulden 5.000-10.000€ Ersparnis über 10 Jahre. Der Vergleich lohnt sich immer!
Mit diesen Expertentipps holen Sie das Maximum aus Ihrer Anschlussfinanzierung heraus:
Starten Sie 12 Monate vor Zinsbindungsende mit der Planung. So haben Sie Zeit für Vergleiche und können bei Bedarf ein Forward-Darlehen abschließen. Warten Sie nicht auf das Angebot Ihrer Hausbank!
Vergleichen Sie Angebote von Ihrer Hausbank, 2-3 anderen Banken und mindestens einem Vermittler (Interhyp, Dr. Klein). Die Zinsunterschiede können bis zu 1% betragen — das sind über 10 Jahre oft 15.000€ und mehr!
Vergleichen Sie auch: Sondertilgungsmöglichkeiten (idealerweise 5-10% jährlich kostenlos), Tilgungssatzwechsel-Optionen, Bereitstellungszinsen und Kündigungsfristen. Das Gesamtpaket muss stimmen!
Nutzen Sie die Anschlussfinanzierung, um die Tilgung zu erhöhen. Ihr Einkommen ist meist gestiegen, die Kinder teils aus dem Haus. Eine Erhöhung von 2% auf 3-4% Tilgung verkürzt die Laufzeit drastisch und spart Zinsen!
Holen Sie eine kostenlose Schufa-Auskunft ein und korrigieren Sie Fehler rechtzeitig. Eine bessere Bonität bedeutet bessere Zinsen. Bezahlen Sie kleinere Schulden wenn möglich vorher ab.
Wenn Sie knapp über 60% oder 80% Beleihung liegen, kann eine Sondertilgung die Beleihungsgrenze unterschreiten und deutlich bessere Zinsen ermöglichen. Rechnen Sie das durch!
Planen Sie 3-4 Monate für den kompletten Prozess ein. Die neue Bank braucht Zeit für Prüfung, Bewertung und Grundschuldübertragung. Starten Sie rechtzeitig, damit alles zum Stichtag steht!
Zeigen Sie Ihrer aktuellen Bank bessere Angebote der Konkurrenz. Oft verbessert die Bank ihr Angebot, um Sie zu halten. Aber Vorsicht: Meist bleibt der Wettbewerb trotzdem günstiger!
Schließen Sie ein Forward-Darlehen nur ab, wenn Sie begründet mit steigenden Zinsen rechnen UND der Forward-Aufschlag moderat ist (unter 0,03%/Monat). Es ist eine Spekulation — keine Pflicht!
Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Angebote, Tilgungspläne, Korrespondenz. Bei Problemen oder Unklarheiten haben Sie so alle Informationen griffbereit. Ein Ordner reicht — spart aber Nerven!
Der ideale Zeitpunkt hängt von Ihrer Strategie ab:
12 Monate vorher: Perfekter Zeitpunkt für erste Orientierung und Marktbeobachtung. Sie können Forward-Darlehen prüfen und haben Zeit für gründliche Vergleiche.
6 Monate vorher: Spätestens jetzt sollten Sie aktiv werden! Holen Sie Angebote ein und vergleichen Sie. Bei Umschuldung braucht die neue Bank 3-4 Monate für alle Formalitäten.
3 Monate vorher: Ihre Hausbank ist verpflichtet, Ihnen spätestens jetzt ein Prolongationsangebot zu machen. Vergleichen Sie es mit Wettbewerbsangeboten. Zeit wird knapp bei Bankwechsel!
1-2 Monate vorher: Nur noch für Prolongation ausreichend Zeit. Für Umschuldung zu knapp — Grundschuldübertragung dauert länger.
Unser Tipp: Setzen Sie sich 12 Monate vor Zinsbindungsende einen Reminder im Kalender. So haben Sie alle Optionen offen und können in Ruhe die beste Entscheidung treffen!
Das Sparpotenzial ist erheblich und hängt vom Zinsunterschied und Ihrer Restschuld ab:
Typische Zinsunterschiede:
Konkrete Ersparnisse über 10 Jahre:
Kosten des Bankwechsels:
Netto-Ersparnis: Selbst nach Abzug aller Wechselkosten bleiben in den meisten Fällen 5.000-15.000€ Ersparnis!
Fazit: Ein Bankwechsel lohnt sich praktisch immer, wenn der Zinsunterschied mehr als 0,2% beträgt. Bei 0,5% oder mehr ist es ein "No-Brainer"!
Nein! Ein Bankwechsel ist viel einfacher als viele denken:
Was Sie tun müssen:
Was die neue Bank für Sie erledigt:
Zeitaufwand für Sie: 3-5 Stunden insgesamt (Angebote einholen, Unterlagen zusammenstellen, Verträge lesen/unterschreiben)
Gesamtdauer: 2-3 Monate von Antrag bis Auszahlung
Wichtige Dokumente:
Fazit: Der Wechsel ist weniger aufwändig als ein neuer Handyvertrag. Für 5.000-15.000€ Ersparnis lohnt sich der geringe Aufwand definitiv!
Ja, bei der Anschlussfinanzierung können Sie die Zinsbindung frei neu wählen — völlig unabhängig von der bisherigen Laufzeit:
Bisherige Zinsbindung: 10 Jahre
Neue Zinsbindung: Frei wählbar zwischen 5 und 30 Jahren
Entscheidungshilfe:
Kürzere Zinsbindung wählen (5-10 Jahre), wenn:
Längere Zinsbindung wählen (15-30 Jahre), wenn:
Faustregel: Sind die Zinsen niedrig (unter 3%), sichern Sie lange ab (15-20 Jahre). Sind sie hoch (über 5%), wählen Sie kürzer (5-10 Jahre) und hoffen auf fallende Zinsen.
Wichtig: Längere Zinsbindungen kosten etwas mehr Zinsen (ca. 0,2-0,5% Aufschlag für 10 vs. 20 Jahre Zinsbindung).
Unser Tipp: Bei aktuell moderaten Zinsen (3-4%) ist 15 Jahre Zinsbindung oft der optimale Kompromiss aus Sicherheit und Kosten.
Wenn Sie bis zum Ablauf der Zinsbindung keine neue Vereinbarung getroffen haben:
Automatische Verlängerung auf variabler Basis:
Kosten der Verzögerung:
Was dann zu tun ist:
Kann man das vermeiden? Ja! Ihre Bank muss Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot machen. Sie erhalten also eine Erinnerung. Trotzdem: Setzen Sie sich selbst einen Reminder 12 Monate vorher!
Fazit: Sie verlieren nicht Ihr Haus, aber zahlen teuer für die Verzögerung. Jeder Monat mit variablem Zins kostet Sie mehrere hundert Euro extra!
Ja, die Anschlussfinanzierung ist der perfekte Zeitpunkt, um die Tilgung anzupassen:
Tilgung erhöhen — macht oft Sinn, weil:
Rechenbeispiel:
Effekt über Gesamtlaufzeit: Mit 4% statt 2% Tilgung sind Sie etwa 10 Jahre früher schuldenfrei und sparen 50.000€+ an Zinsen!
Tilgung senken — kann sinnvoll sein, wenn:
Flexibilität einbauen: Vereinbaren Sie Tilgungssatzwechsel-Optionen (2-3x während der Zinsbindung kostenlos die Tilgung ändern) und kostenlose Sondertilgungen (5-10% p.a.).
Unser Tipp: Erhöhen Sie die Tilgung so weit wie möglich ohne sich zu überfordern. Sie werden es sich später danken — weniger Zinsen, schneller schuldenfrei!
Nein, in den meisten Fällen nicht! Das ist ein großer Vorteil der Anschlussfinanzierung:
Bei Prolongation (gleiche Bank):
Bei Umschuldung zu neuer Bank:
Ausnahmen — Notar ist nötig, wenn:
Kostenvergleich:
Fazit: Die Anschlussfinanzierung ist viel günstiger und unkomplizierter als die Erstfinanzierung. Ein Bankwechsel ist daher viel einfacher als viele denken!
Eine Anschlussfinanzierung ist Ihre große Chance zu sparen:
Frühzeitig handeln: Starten Sie 12 Monate vor Zinsbindungsende. So haben Sie alle Optionen offen.
Vergleichen, vergleichen, vergleichen: Holen Sie mindestens 3-5 Angebote ein. Ihre Hausbank bietet selten die besten Konditionen.
Keine Angst vor Bankwechsel: Ein Wechsel ist weniger kompliziert als ein neuer Handyvertrag. Die neue Bank erledigt die meiste Arbeit.
Gesamtpaket betrachten: Nicht nur den Zins vergleichen, sondern auch Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und Flexibilität.
Tilgung erhöhen: Nutzen Sie die Gelegenheit, um die Tilgung zu erhöhen. Sie werden schneller schuldenfrei und sparen Zinsen!
❌ Fehler 1: Zu spät anfangen und dann aus Zeitdruck beim teuren Prolongationsangebot bleiben
❌ Fehler 2: Nur ein Angebot (von der Hausbank) einholen und nicht vergleichen
❌ Fehler 3: Forward-Darlehen abschließen, ohne sicher zu sein, dass die Zinsen steigen
❌ Fehler 4: Denken, ein Bankwechsel sei zu kompliziert und es sich nicht lohnt
✅ Richtig: 12 Monate vorher starten, 3-5 Angebote vergleichen, Gesamtkosten berechnen und die beste Entscheidung treffen!